La importancia del registro inmobiliario para el desarrollo económico en República Dominicana

El registro inmobiliario formal es un pilar fundamental para convertir activos informales en capital productivo, según sostiene el economista peruano Hernando de Soto en su obra El Misterio del Capital. En el contexto de la República Dominicana, este enfoque adquiere especial relevancia debido a la gran cantidad de tierras, viviendas y negocios que permanecen en la informalidad, limitando su potencial como garantía para créditos o inversiones.

Según los cálculos del equipo de De Soto, el valor de estos activos "invisibles" en países en desarrollo supera los 9,3 billones de dólares, una cifra que supera el PIB combinado de varias economías desarrolladas. En la República Dominicana, aunque no se especifica un monto exacto, se reconoce que una parte significativa de la riqueza nacional está atrapada en la informalidad, particularmente en zonas rurales donde campesinos trabajan la tierra sin título de propiedad.

El sistema dominicano de publicidad inmobiliaria se basa en el modelo Torrens, introducido mediante la Orden Ejecutiva núm. 511 de 1920 y modernizado por la Ley núm. 108-05 de Registro Inmobiliario, modificada posteriormente por la Ley núm. 51-07. Este marco jurídico tiene como objetivo proporcionar seguridad jurídica al determinar claramente quién es el titular de un inmueble, sus características, las cargas que le afectan y los derechos que pueden oponerse frente a terceros.

Recientemente, el gobierno emitió el decreto número 2025-002 del 8 de mayo de 2025, que dispone la eliminación del Instituto Agrario Dominicano (IAD), entidad creada el 27 de abril de 1962 mediante la ley 5879. El IAD había sido responsable de administrar tierras estatales y de impulsar un programa nacional de titulación, especialmente orientado a beneficiar a campesinos y productores agrícolas. Su disolución ha interrumpido dicho proceso, generando preocupación sobre el futuro de miles de familias que aún no han obtenido su título definitivo.

Sin papeles, no hay capital, afirma De Soto subrayar la de titulación no solo impide el acceso al crédito, sino que también dificulta la planificación sucesoria y aumenta el riesgo de conflictos por herencias o reparto de bienes sin respaldo legal.

Para ilustrar el impacto de la formalización, De Soto compara la experiencia de Estados Unidos en el siglo XIX, donde un sistema legal ágil permitió que millones de inmigrantes y pioneros convertieran sus tierras en activos productivos, utilizando una casa en Texas no solo como vivienda, sino como garantía para obtener préstamos y emprender negocios. En contraste, en países como Haití, Perú y la República Dominicana, muchas familias viven por generaciones en propiedades sin título, lo que limita su capacidad de inversión y acumulación de riqueza.

Aunque algunos académicos critican que la formalización por sí sola no garantiza desarrollo, señalando desafíos como la corrupción, la desigualdad institucional o la débil aplicación de la ley, el planteamiento de De Soto sigue siendo influyente en América Latina, África y Asia. Millones de personas permanecen atrapadas en lo que él denomina "capital muerto": riqueza que existe, pero que no circula en la economía formal debido a la falta de reconocimiento legal de los activos.

El Misterio del Capital no solo desafía explicaciones tradicionales sobre la pobreza, sino que propone un cambio de paradigma: el capitalismo puede ser inclusivo, pero requiere instituciones sólidas que transformen la informalidad en motor de crecimiento. Para la República Dominicana, fortalecer el registro inmobiliario y garantizar la continuidad de programas de titulación, especialmente en el sector agrícola, representa una oportunidad clave para desbloquear el potencial económico de millones de ciudadanos.