Cómo evitar estafas al comprar apartamentos: guía práctica para inversionistas

Adquirir un apartamento requiere verificaciones rigurosas para evitar caer en esquemas fraudulentos, según expertos del sector inmobiliario y legal en República Dominicana. La Jurisdicción Inmobiliaria enfatiza que el primer paso esencial es solicitar al constructor el estado jurídico del inmueble y presentarlo ante la Dirección General de Registro de Títulos para confirmar su estatus registral.

Asesorarse con un agrimensor permite determinar la posición real del terreno y detectar posibles cargas, gravámenes o impedimentos legales, incluyendo hipotecas, reclamos de terceros o restricciones vinculadas a lavado de activos por parte de la Procuraduría General de la República o la Dirección General de Impuestos Internos (DGII). Estas verificaciones deben realizarse antes de desembolsar cualquier suma de dinero.

La ingeniera civil Jacqueline Trinidad Reyes, con más de 30 años de experiencia en Corazones Realty, recomienda solicitar copia del título y su certificación ante la jurisdicción inmobiliaria. Además, enfatiza la importancia de obtener la Certificación de IPI de la DGII para asegurar que el inmueble está al día en impuestos y que el propietario no tiene deudas pendientes, ya que estas pueden afectar la transferencia incluso si no son directamente del bien.

Trinidad Reyes también aconseja presentar cédulas legibles y claras de los vendedores, y en caso de estar casados, incluir copia del acta de matrimonio. Si la venta se realiza mediante poder, es necesario verificar que las firmas coincidan con las utilizadas en documentos oficiales; si el poder es extranjero, debe estar apostillado y registrado en Cancillería, y si es dominicano, registrado en la Procuraduría para certificar la firma del notario público.

Las compras financiadas mediante bancos hipotecarios o asociaciones son más seguras, según la profesional, quien además sugiere contratar servicios legales de una empresa inmobiliaria o abogado independiente para garantizar que la transacción cuente con la documentación requerida y que los pagos se realicen mediante transferencia, depósito, cheque bancario o certificado, lo que brinda trazabilidad y transparencia.

Justificar el origen del dinero es otro detalle crítico para evitar procesos legales posteriores. Se debe mantener copia y comprobante de cada pago, con fecha, número de cuenta y detalle de la transacción. Solo tras confirmar que toda la documentación está en orden, el abogado autoriza el pago, tras el cual se entrega la documentación original al comprador o a su representante legal.

Verificar la trayectoria del desarrollador: clave para evitar proyectos fraudulentos

Juan Antonio Bisonó Cambiaso, vicepresidente de Constructora Bisonó, destaca que investigar la trayectoria de proyectos anteriores del desarrollador es fundamental. Esto incluye revisar el cumplimiento de compromisos, la legalidad del terreno, los permisos de construcción y el uso adecuado de los fondos, todo con asesoría de un abogado inmobiliario independiente.

Bisonó coincide con Trinidad Reyes en que los términos de pago deben ser claros y por escrito, especificando a quién se realizarán, bajo qué condiciones y cómo estarán protegidos. Advierte contra ofertas apresuradas, promesas de rentabilidad garantizada, precios sospechosamente bajos o presiones para reservar una unidad sin revisar los documentos.

Formalizar todo por escrito es esencial: leer detenidamente el contrato, verificar condiciones de entrega, penalidades y mecanismos de devolución del dinero en caso de incumplimiento.

El fideicomiso inmobiliario como mecanismo de transparencia y seguridad

Según Bisonó Cambiaso, adquirir un apartamento mediante un fideicomiso inmobiliario ofrece mayor seguridad, ya que esta figura legal, establecida por la Ley No. 189-11, separa los bienes y recursos del proyecto del patrimonio personal del desarrollador. Antes de realizar cualquier pago, se recomienda verificar la existencia del fideicomiso y la legitimidad de la entidad fiduciaria encargada.

Este esquema garantiza que los fondos destinados al proyecto se utilicen exclusivamente para ese fin, reduciendo riesgos de desvío o mala gestión, y brinda mayor confianza al inversionista al contar con un tercero independiente que supervisa el cumplimiento de las obligaciones.