TSA anula permisos de Everest Tower en Piantini por exceder límites urbanísticos

La Cuarta Sala del Tribunal Superior Administrativo (TSA) anuló los permisos urbanísticos que autorizaban el desarrollo del proyecto Everest Tower en el sector Piantini, Distrito Nacional, tras acoger un recurso contencioso administrativo presentado por el Ayuntamiento del Distrito Nacional (ADN). La sentencia, emitida el 9 de julio de 2026, determinó que los certificados de uso de suelo y de no objeción fueron otorgados en contradicción con las regulaciones municipales sobre densidad, altura y retiros de edificaciones.

El tribunal concluyó que las modificaciones aprobadas durante el proceso administrativo transformaron significativamente la propuesta inicial, generando una carga urbana incompatible con las normas aplicables al área. Mientras el proyecto original contemplaba 64 apartamentos, las autorizaciones finales permitieron una estructura de 238 suites tipo condominio-hotel, además de restaurantes, oficinas, salones de eventos, áreas de servicios y un helipuerto en la azotea.

Exceso de densidad y altura fuera de los límites permitidos

El TSA estableció que la densidad de ocupación alcanzó aproximadamente 3,763 habitantes por hectárea, un nivel que supera ampliamente los límites previstos para la zona según la normativa urbanística vigente. Asimismo, la edificación autorizada, con 22 niveles sobre rasante, mezzanine y helipuerto, excedió la altura permitida para vías terciarias tipo A, tal como establece la Ordenanza núm. 9/2019 y la Resolución Municipal núm. 94-98.

En relación con los retiros laterales y posteriores, la sentencia señaló que algunos espacios aprobados eran inferiores al mínimo requerido de cuatro metros para construcciones de esa escala, afectando elementos esenciales como ventilación, iluminación, seguridad, privacidad y la integración adecuada con los inmuebles vecinos.

El helipuerto no sustituye la evaluación urbanística municipal

Sobre el helipuerto, el tribunal precisó que una eventual autorización del Instituto Dominicano de Aviación Civil (IDAC) solo tendría alcance sobre la seguridad operacional aérea, pero no reemplazaría la evaluación urbanística que corresponde exclusivamente al gobierno municipal. Esta distinción fue clave para descartar argumentos que pretendían validar el proyecto mediante permisos aeronáuticos.

La construcción de Everest Tower había generado oposición entre residentes del sector, quienes cuestionaron su magnitud y sus posibles efectos sobre la movilidad, la seguridad y la calidad de vida en una zona ya caracterizada por alta presión inmobiliaria. La junta de vecinos había solicitado medidas para detener la obra, argumentando que la combinación de usos comerciales, residenciales y de servicios aumentaría la congestión en un entorno con vías ya saturadas.

La decisión del TSA coincide con esas preocupaciones al considerar que el ordenamiento urbano forma parte del interés público y requiere equilibrio entre desarrollo inmobiliario, movilidad, sostenibilidad y protección del entorno habitacional. Con el fallo, quedan sin efecto los certificados de no objeción y uso de suelo relacionados con el proyecto, entre ellos el Certificado de No Objeción a Anteproyecto núm. ADN-DPU-2020-0466 (resellado), del 14 de agosto de 2020; el Certificado de Uso de Suelo y Retiro de Edificaciones y el Certificado de No Objeción núm. ADN-DPU-2021-1202, del 17 de febrero de 2022, así como otros emitidos en 2023.

El tribunal declaró el proceso libre de costas y ordenó la comunicación de la sentencia a las partes involucradas, además de su publicación en el Boletín del Tribunal Superior Administrativo. El caso refleja una de las tensiones más frecuentes del crecimiento inmobiliario en sectores de alta valorización del Distrito Nacional: la expansión de proyectos verticales frente a las limitaciones de infraestructura urbana, movilidad y capacidad de servicios existentes.

En los últimos años, Piantini y otros sectores céntricos de Santo Domingo han experimentado un aumento de edificaciones de gran altura y proyectos de usos mixtos, lo que ha impulsado debates sobre la necesidad de fortalecer la planificación territorial y la aplicación estricta de las normas urbanísticas.