Procedimiento legal para desalojar a un inquilino por falta de pago en República Dominicana

El incumplimiento en el pago del alquiler puede derivar en un desalojo, pero el propietario no puede actuar de forma arbitraria y debe seguir un proceso legal establecido para evitar nulidades y garantizar los derechos de ambas partes.

Según explicó el abogado Jonathan del Rosario, experto en derecho administrativo y procedimiento civil, el procedimiento para un desalojo por falta de pago debe iniciar con una certificación del Banco Agrícola que acredite que el inquilino no ha depositado las rentas correspondientes. Este documento es requisito indispensable para la admisibilidad de la demanda.

Una vez obtenida la certificación, el arrendador debe interponer una demanda civil ante el Juzgado de Paz de la jurisdicción donde se encuentra el inmueble. Esta demanda debe incluir tres pretensiones: el cobro de las rentas vencidas, la rescisión del contrato de alquiler y el desalojo del inmueble. La presentación de la demanda constituye la citación, y se notifica con un plazo de un día franco para la audiencia.

El inquilino conserva la posibilidad de ponerse al día con el pago de las rentas vencidas hasta el momento en que se conozca la audiencia. Si cancela la totalidad de la deuda, incluyendo gastos legales, ya sea mediante pago directo o consignación en el Banco Agrícola a favor del propietario, el juez tiene la obligación de sobreseer la acción de desalojo, es decir, suspenderla definitivamente.

No obstante, si surge una disputa seria sobre la validez o existencia del contrato de alquiler, el Juzgado de Paz queda desapoderado inmediatamente y debe remitir el caso al Tribunal de Primera Instancia, ya que su competencia es limitada a asuntos no controvertidos en cuanto al contrato.

En cuanto a la interpretación de los contratos de alquiler, el derecho civil dominicano establece que se debe indagar la intención de las partes, más que ceñirse al sentido literal de las cláusulas. Cuando una cláusula es ambigua o susceptible de doble sentido, debe interpretarse de la forma que produzca algún efecto útil.

Para resolver dudas o ambigüedades, el artículo 1159 del Código Civil indica que los términos deben interpretarse conforme al uso y costumbre del lugar donde se celebró el contrato. Además, el artículo 1162 establece una regla definitiva: en caso de duda, el contrato se interpreta en contra de quien lo estipuló (generalmente el propietario) y a favor de quien contrajo la obligación (el inquilino).

Finalmente, el abogado del Rosario recomendó que ambas partes conserven documentos esenciales para respaldar sus derechos: el contrato de alquiler escrito, recibos de pago de las rentas mensuales, el certificado de depósito del Banco Agrícola que acredite el pago de la garantía (exigido por la Ley No. 4314), los actos de alguacil de oferta real de pago y los recibos de consignación si se utilizó ese método para liberar la deuda.